缦云one，真慢了

通州一度成为外地开发商进京打造高端住宅的试验区域。然而，随着限墅政策的出台，以及后续泰禾等激进房企的爆雷，通州的高端新楼盘进入了一段漫长的空窗期。直到2024年5月，缦云one才打破这一局面。

同年6月初，项目开盘满一个月时，缦云one迅速公布了一项令人振奋的数据：首开热销25亿元。

当年项目宣传海报

基于这一数据，缦云one成为了当时的现象级产品。有业内人士总结：项目开盘当月，北京豪宅市场成交量同比下滑超七成，而缦云one却走出了独立行情。

翻阅历史记录，缦云one的首开业绩存在不少水分。2024年全年，它实际网签了113套，总销售额约18.1亿元，比宣传的25亿少了38%。

不过，在2024年的市场环境下，缦云one的表现依然可圈可点。而且，它是当年通州售价最高的项目，网签均价达到69868元/㎡，以一己之力将通州项目的价格预期拉高了近1万元/㎡。

缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生及其兄弟公司珠江在通州布局的关键棋子，整体开发总面积超过100万㎡。按照开盘时的销售节奏，这个项目足以支撑十年的销售周期。

然而，二期开售后，缦云one的销售势头明显放缓。

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2025年12月29日和2026年3月21日，缦云one分两次取得二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），合计239套房源，总销售面积约5.5万㎡，但至今仅网签17套，网签面积3625.17㎡，去化率仅为6.59%。

图源：北京住建委

与销售表现一同下滑的还有持续走低的价格：

2024年，项目销售均价69868元/㎡，网签113套，月均14.1套；2025年，项目销售均价66500元/㎡，网签96套，月均8套；2026年1-9月，项目销售均价61254元/㎡，网签44套，月均4.9套；

7、8、9三个月，缦云one仅网签13套。并且，其成交价格一度跌破6万元/㎡。

数据

近期，项目甚至推出了一口价特惠房源，一套211㎡户型，一口价1268万，折合单价约6万元/㎡。

缦云one开盘时，总价1500万起。两年后，起步总价降至1200万，缩水20%。

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与价格一同缩水的，还有缦云one的产权剩余年限。

1999年，珠江投资在通州注册了一家公司：北京顺开房地产开发有限公司。彼时，碧桂园刚进入广州市场，郁亮还在为万科总经理姚牧民做副手。但合生系已在北京进行了深度布局。

珠江投资是朱孟依家族在上市平台合生创展之外的又一重要棋子，两家公司曾分工明确：珠江投资负责土地一级开发，攻克拿地难度高的地块，随后“转卖”给合生创展，后者将其转化为漂亮的上市公司业绩。

而北京顺开房地产正是珠江投资在通州负责土地整理和拿地的平台公司。2001年，通州永顺板块5宗连片大型用地被北京顺开房地产拿下，地块整体总建面约270万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超100万㎡，如今的缦云one便是其中一部分。

但缦云one的故事推迟了20多年才登场。据悉，期间涉及拆迁协议和规划变更，包括6081地块上的永顺中心小学搬迁问题，一拖就是20多年，与朝阳霄云路项目一样，成为合生系旗下开发周期最长的“双子星”。

在此期间，北京顺开房地产的负责人多次变更，股权也从朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，转变为引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。

随着企业及市场的变化，项目的产品逻辑也发生了改变。按照最初规划，它是一个容积率高达2.8的改善型项目，但由于合生近年来将主力产品和资源集中于“缦系”品牌，该项目最终也转向高端，以“缦云”豪装大平层豪宅的定位入市。项目产品平均面积超过200平米。

随着合生旗下标杆产品霄云路8号以“缦云系”重新亮相，并惊艳北京豪宅市场，通州的缦云one也从中受益。据项目公开口径，2024年上半年首开，认购完成率101%、回款完成率149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，占集团总销售业绩约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比超过30%。

不过，随着北京豪宅产品的整体升级，特别是通州区域运河玖院等竞争对手的出现，缦云one的去化速度和价格逻辑正经历一次明显的“降级”。